136轮竞价，溢价率40.72%！上海核心区地块竞争激烈

5月28日，上海出让3宗宅地，成交总金额61.26亿元。

其中，闵行区宅地经过136轮竞价，最终由大华集团以总价36.55亿元竞得，成交楼面价43623元/㎡，溢价率40.72%。

虹口区宅地经过63轮现场竞价，最终由上海城投以总价19.3亿元竞得，成交楼面价108502元/㎡，溢价率35.63%。

青浦区宅地由保利发展以底价5.41亿元竞得，成交楼面价16000元/㎡。

业内人士认为，上海土拍再次反映出，当前房企对城市核心区域地块及成熟板块高品质住房产品仍保持较高的拿地预期。

另外，同日，北京1宗石景山区涉宅用地由北京城建以底价22亿元竞得，成交楼面价30437元/㎡。

5月28日，上海出让3宗宅地，最终2宗溢价成交、1宗底价成交，成交总金额61.26亿元。

其中，闵行区宅地土地出让面积79795.81㎡，规划建筑面积83785.6㎡，容积率1.05，起始价25.97亿元，起始楼面价31000元/㎡。该地块吸引了5家竞买人参与现场竞价，经过81轮竞价触达中止价33.7659亿元（溢价率30%），进入竞高品质建设指标环节，随后三项高品质指标也快速触达了竞报上限值，转入第二轮竞总价环节，最终经过136轮竞价，大华集团以总价36.55亿元+商品住宅装修标准4000元/㎡+计容公共服务设施1670㎡+高端人才房配建比例2%竞得该地块，成交楼面价43623元/㎡，溢价率40.72%。

虹口区宅地出让面积7115.32㎡，规划建筑面积17788㎡，容积率2.5，起始价14.23亿元，起始楼面价80000元/㎡。该地块吸引了12家竞买人参与现场竞拍，经过63轮现场竞价，最终由上海城投以总价19.3亿元竞得，成交楼面价108502元/㎡，溢价率35.63%。

青浦区宅地出让面积19897.8㎡，规划建筑面积33826.26㎡，容积率1.7，起始价5.41亿元，起始楼面价16000元/㎡。最终保利发展以底价5.41亿元竞得该地块，成交楼面价16000元/㎡。

中指研究院上海数据总经理张文静认为，从参拍企业来看，本次土拍共吸引合计15家企业（或联合体）参与，以国央企及本地城投平台为主。其中，青浦区宅地由保利发展作为唯一参拍方以底价竞得；虹口区宅地竞拍热度较高，共有12家企业（或联合体）参拍，经过63轮竞价，最终由上海城投成功摘得；闵行区宅地共有5家企业（或联合体）参拍，经过136轮竞价，最终由大华成功摘得。这一结果反映出当前房企对城市核心区域地块及成熟板块高品质住房产品仍保持较高的拿地预期。

张文静指出，本次出让的虹口宅地区位优势显著，该地块邻近北外滩“黄金三角”板块，是未来全球顶级中央活动区的重要承载区域，该地块依托中心城区核心区位优势录得35%的溢价率，印证了核心区稀缺资源的极强韧性。而闵行区地块依托低密高品质住房市场溢价需求，拍出了40.7%的溢价率。此次土拍再次表明，上海楼市的信心并未消退，而是更聚焦、更理性地沉淀在少数核心板块与“好房子”蓝图上。

5月28日，北京出让1宗石景山区涉宅用地，土地出让面积36600㎡，规划建筑面积72280㎡，容积率1.17，起始价22亿元，起始楼面价30437元/㎡。最终北京城建以底价22亿元竞得该地块，成交楼面价30437元/㎡。

值得关注的是，该地块为再度挂牌。中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，早在2024年首次上市时，该地块起始总价达42.43亿元，总建筑面积约8.49万㎡，容积率2.55，楼面价约5万元/㎡，但最终撤牌。此番重返市场，条件已显著优化：起始总价降至22亿元，总建筑面积调至7.23万㎡，分别下降48%和15%，容积率亦降至2.15，对应楼面价约3.3万元/㎡，且不再设置销售指导价。这一调整不仅降低了参与门槛，也为未来定价提供了更灵活的空间。

张凯指出，该地块坐落于西三环与西四环之间，莲石东路南侧，紧邻莲石东路主干道，自驾通达性较佳，地块周边生活氛围已十分成熟。近年来玉泉路及五棵松板块新增供应稀缺，市场以存量部队大院、机关单位住房为主，仅北侧有半壁保利熙瑞、海宸元境等少数项目在售。因此，该地块有望承接海淀南部外溢客群、五棵松区域改善需求，以及石景山本地升级客户。

价格方面，张凯认为，项目西侧首钢园板块内近些年存量竞争较为激烈，如璟悦长安近半年销售均价6万元/㎡，长安源境5.8万元/㎡；四环外建工熙华台销售均价约7.8万元/㎡且接近清盘。二手房方面，北侧大型社区远洋山水可作为地块价值的直接参考锚，作为西四环沿线标志性大盘，目前挂牌均价约4.2万—4.8万元/㎡，实际成交价约4万—4.5万元/㎡。综合周边新房与二手房价差，预计该地块入市后，价格可能接近6.5万元/㎡。